さて、不動産投資に本気で取り組み始めて早2年が経ちました。ようやく1棟目の土地先行物件も満室となったところで、本格的に2棟目の物件探索を再開しております。
↓1棟目が満室になるまでの流れを書いた際の記事はこちらです。
勿論これまでも目利き力や市況感を失わない様に物件情報は毎日眺めてたのですが、満室にするまでは2棟目には手を出さない（というか融資がつかずに出せない？と思っていたので）、と決めていましたのでそこまで本気で探していたわけではありませんでした。
ようやくその足枷が解かれましたので、全力を出せるわけです。
まぁやる事はこれまでと変わらず物件情報とにらめっこしながら少しでも良さげな物件があればドンドン業者さんに連絡を入れて面談をこなしていく感じです。
この「少しでも良さげな」というところがポイントだと思っていまして、結局ネットやメルマガで流れてくる情報に80点以上の物件などほぼありません。
ただ50～60点くらいの物件でもちゃんと問合せするとほぼ必ず不動産業者は面談しましょう、といった話を投げてきますのでそこでしっかりと買える属性であることや希望の物件情報を伝えておくと、後で物件を紹介してくれる可能性が少しだけ高まります。
色々な本を読むとなるべく対面で面談した方がいいとか、手土産を持って行った方がいいとか、飛び込みで不動産屋を回った方がいいとか様々な事が書かれています。
ただ本業のあるサラリーマンがこれをやるとほぼ土日が全部潰れますし、家族がいる場合は現実的ではありません。正直殆どの不動産屋との面談は無駄足に終わるので、特に最初の面談はWEBで十分なんじゃないかなと私は思います。
それよりも平日も含めて就業時間後等にとにかく多くの不動産業者とWEBであろうと直接コンタクトの機会を増やしていった方がチャンスが高まるのでは無いかなと、、、
まぁこれは考え方次第だと思います。人がやらない事（飛び込みとか）をやる事で入手出来ない情報が入手できる様になる可能性も勿論ありますし、正解は無いと思いますので自分が無理なく続けられる方法が一番だと思います。
という事でLet’s 不動産探し on PCでいつものように物件情報を見ていると、、、
おや、、、これは中々面白そうだぞ
と思える物件が目に付きました。
種類：商業ビル
価格：1億台後半
立地：西東京市の乗降者数5万人越えのある駅から10分弱
土地面積：200~250㎡
建ぺい/容積率 : 60/200%
構造：RC4階建て
築年数：25年前後
利回り：8％前半
商業ビルというのは所謂住居系（一般の人が住居として賃貸する物件）では無く、法人向けにオフィス等で使ってもらう物件の事です。
正直商業系物件の投資に関する情報ってホント少ないんですよね、、、不動産投資本の中に少し書かれていたりするだけでサラリーマンを対象とした専門書的なものが存在しません。（もし知っている人いたら教えて欲しい、、、）
商業系はレジデンス系よりも利回りが高くなりやすい、、、なんて見た記憶は有りますがそんな程度。どんな物件が良い物件の基準なのか、レジデンス系と比べてどんな点を注意すべきなのか、等殆ど分かっていません。
下記ただやっぱりテナント募集等や管理等を考慮すると結構住居系よりハードル高めで少なくとも不動産投資初心者のサラリーマンが手を出すべき物件ではない、と書いてある本もありました。
これがもし住居系の物件だったら即購入検討したいと思える物件ではありますが、、、とりあえず不動産屋の想定する金融機関の融資条件はどんなものなのか聞いてみました。
ちなみにですが私の属性はカクカクシカジカ、、、こんな感じなんですが貴社の口利き出来る金融機関ってありますか？どんな条件出そうでしょうか？
信金・信組さんが店舗ビルでも融資やられておりますが、あるリーマン様のお住まいエリアが被っている信金さんがございませんでした。スルガ銀行もオール店舗はご融資しておりませんので、ノンバンク系のご融資になるかと存じます。トラストL&F,セゾンファンデックス等ですかね
なるほど、そうしますと結構金利が高くなってしまいますかね？
そうですね、、、少なくとも頭金3割程度は入れて頂く必要がありそうです。
さ、、さ、、、3割ですか、、、て事は諸費用も入れると5,000万以上の自己資金が必要になっちゃうわけですね。。。それは厳しいのでちょっと見送るしか無さそうです。。。
て事でもう早々に諦めてしまいました。
不動産屋さんの事だけ鵜呑みにするのではなく、勿論自分でちゃんと金融機関開拓・ヒアリングをすべしなのですが、正直商業用物件に対しての知識が無さすぎて仮に融資が何とかなっても本当にこれが良い物件なのかどうか、、イマイチ自信が持てずにそこまで動く事が出来ずでした。
不安要素として利回りは良いし住居系物件としては立地も良いけど、、、
正直複数路線乗入れている訳でもない駅から10分弱のオフィスって結構微妙だよなぁ。。。とか思いながらも世の中には小さな会社が沢山あるのでそれって普通なのか？とか
（一応）ある程度の規模の企業に勤めている自分からすると結局想像の世界に過ぎず、、、決断するほどの材料がありません。
て事で今回は一旦見送り、としました。もうちょっと商業ビル系の物件に関して勉強して見なきゃな、、と思いその後全然無い中でも本を探して読んでみましたが、、、（下記の本です）
ここには商業ビルの価格算出方法等が不動産鑑定士目線で書かれているのですが、これ読んでももう既に10年近く前に発刊された本なので多少焼き直しはしていますが、あんまり参考にならないなぁ。。。って感じです。そもそも例に上がる物件の規模が大きすぎて個人で買える様な物件に見えないし。。
という事で商業ビル面白そう！と思ったものの、結局こんな感じで不完全燃焼のモヤモヤが残るまま一旦見送りとなったのでした。
まぁこんな事は想定内や。。。次探すぜ！
