突然ですが妄想してる時ってワクワクしますよね？
あれ、これってもしかして俺必勝の法則見つけちゃったんじゃね？とか幼いころにゲームでハメ技や裏技を見つけてしまった時の様に、、、いつまでのあのワクワク感は忘れずに過ごしたいものです。
ただ、、、世間はそんなに甘くない、、、、自分が必勝の法則を見つけた第一人者である事等はあり得ないのです。（どこからの偉い人もそんなこと言ってそうですよね）
その発見は既に誰かが気付いて実践されている事、、、それを実践していく人が増えれば増えるほどその方法は陳腐化していき、結果的に競争激化し儲からなくなっていくのが世の常なのです。
さて、前回書いた様に「あれ、民泊って激熱じゃない？」と気付いてしまった、とあるリーマン、早速得意の脊髄反射行動力を発揮し動き始めます。
民泊と言えばまずは良い立地に良い物件を抑えなければ始まりません。とりあえずSUUMOやHome’ｓ等から渋谷、新宿、六本木等の駅近、築年数25年以内、30㎡以上の少し広めの部屋を探し始めました。
おいおいおい、、、まさに宝の山じゃねーか。。。ここが忘れ去られた最後の桃源郷だったとはね。。。
なんて寒い独り言を口走りつつ、上から順にメッセージ付き問合せボタンを押し続けていきます。
ちなみに問合せ内容はこんな感じ、、、
わたくし、現在このエリアで民泊に利用可能な物件を探しております。
こちらの物件ですが民泊での利用は可能でしょうか？
難しい場合、同条件に近く、民泊可能な物件がございましたら是非ご紹介頂ければと思います。
物件次第ではすぐ賃貸契約を結びたいと思います。
築年数は多少妥協出来ますので、多少古めでも検討させて頂きます。
といった感じでまぁ恥ずかしい問合せをいれていたなぁ。。。と今だとしみじみと感じます。
はい、〇コ・ロビンさんもそう言ってます様に、これはとんだ世間知らずの問合せだったんですね。
問合せ以降山の様に届く不動産屋さん達からのお断りメールの数々、、PCの向こうで何人にバカにされたことなのでしょうか。
こちらの物件は普通賃借向けの用途となっております。民泊にはご利用できません。（笑）
というか、SUUMOに掲載されている物件で民泊OKのものはほぼ皆無ですよ。あっても超古い戸建てとか、何か訳アリの物件とかに限られます。
お客様が探されている様な民泊用の超一等地の好条件の物件等まず無いですし、もしあったら瞬間蒸発します。（笑）
なんだと、、、いや、そんなはずは無い、、、探せばきっとあるはず、、、
俺は諦めんぞ、、、、あきらめの悪い男、〇井寿を舐めるんじゃねーぜ！！
とまぁたまに出る諦めの悪さをがっつり発揮し、とりあえず東京中の目ぼしそうな物件にコンタクトし続けました。
結果は、、、勿論完全敗北です。笑
残ったのは大量の不動産屋からの普通賃貸用の営業メールの山のみでした。
ちなみに、何故賃貸物件を民泊利用できないか、というと超簡単に言えばオーナー（その物件の所有者）が許可していないからです。
何故なら民泊として利用される事で物件の劣化が激しくなったり、治安が悪化したりする事で物件の価値を毀損する可能性が高まるからです。
確かに一般的なイメージとして設備を壊されたり、部屋を汚く使われたり、大勢でどんちゃん騒ぎされて、周囲の住人が迷惑する、、、等の事は容易に想像出来ますので、ピカピカの築浅物件を民泊利用に、、、と考えるオーナーさんは多くないのです。
そもそも賃貸に出して又貸しさせるのであれば、自分でやるわ、と考える事が普通です。
またそれだけでなく、マンションの1室等を区分所有している場合（大規模マンションはそのケースが殆ど）は管理組合から民泊利用の承認を得なければいけません。これがハードルが超高い。
既に一般の入居者が暮らすマンションであればその物件の一部が民泊として利用される事は住人にとっては何のメリットもありません。騒がしくなる、ゴミ捨てのルールなどが守られない、共用部が破損する可能性があるなど、デメリットしかありません。
これが一般的な物件で賃貸物件（特に区分）で民泊利用可能な物件が出てこない理由です。
じゃあ、どうすんだ？ 世の中で民泊運営している人たちはどうやって物件を見つけた？
足りない頭で当然そう考えてみました。結論から言いますと民泊を運営する方法は下記3つだと言えます。
①区分や一軒家、1棟物などの物件を賃貸では無く、自分で購入して民泊利用する
②民泊可能な物件を専門に仲介している業者に仲介してもらい賃貸する
③賃貸で借りておいて黙って民泊として又貸しする
まぁこんな感じです。ちなみに③は一軒家とかを賃貸して又貸しすれば、出来ない事は無いかもしれませんが、グレーというか普通に違法になるのでやめときましょう。
賃貸者契約書に又貸しした場合～といった違約時のペナルティが記載されている事もあります。
区分（マンションの1室）の場合はそもそも新民泊法で規定されている消防設備や誘導灯、火災報知機等の設備がある物件じゃないと消防署や保健所から認可が下りず許可証が発行してもらえないのでAirbnbとかに掲載出来ませんし、近隣住民からの通報で余裕でバレます。
つまり残された選択肢は①か②になるわけです。（他にもあったらゴメンネ）
①に関しては区分所有では既に記載の通り、そもそも住人やマンション管理組合の了解が取れず、また認可を取得する為の初期費用が高く断念せざる得ないケースが多いです。
ただ一軒家や1棟モノであれば話は変わります。一軒家であれば管理組合等というものは勿論存在しませんので、自分がOKであれば民泊に転用する事は何の問題もありません。
但し住宅ローンで借りてる物件を民泊利用すると銀行から一括返済などを求められる事もありますので要注意。これは民泊に限らず普通賃貸に出す事も普通は禁止です。
何故なら住宅ローンは事業用ローンと比べると大分金利が安いので事業を行うための融資とは異なるからです。
また一棟モノを購入した場合は当然あなたに全ての決定権があるわけですからどんな事をやるにも完全自由、誰にもあなたを止める事は出来ません。さながらどっかの海賊と同じです。
例えば都内の1等地で一棟物件を所有したとして表面利回りは4％台以下です。これを民泊として転用すれば利回りが倍以上見込める事もあります。
ただ銀行融資が出づらい、売却時に（一般的に賃貸に出している物件より）価値が下がる可能性があるコロナ等の不測の事態が起きた際に大きなダメージを受ける可能性がある、等 リスクがある事も事実です。
個人的には既に何棟か保有していて安定資産・収入がある熟練の投資家がハイリターンを狙って民泊用に物件購入するのであればアリだと思いますが、いきなりそこに手を出すのはリスクが高すぎる様に思いますね。
という事で①の方法はハイリスクハイリターンになりますので、一般的なサラリーマン投資家がいきなり手が出せる代物ではない様に思います。
結局残された選択肢は②になるわけですね。
ネットで探して頂ければ山ほど業者が出てきますので、あえてここでは書きません。
業界で大手と言われる会社からブローカーの様な個人単位でやってそうな業者まで、興味のある方は手あたり次第に連絡してみればすぐ個人面談やLINE、メルマガに登録してもらえるので物件自体はバンバン紹介してもらえるようになります。
ただし、、、例の如く、、これだけ注目度も採算性も良く見える民泊事業、、、
そのような業者からすれば欲の皮が突っ張った鴨がネギしょってのノコノコやってきたようなもんでして、、、
結局業者しか儲からんじゃん、これ、、、って思い知らされることになるんですわ。
～次回、不動産業者はやっぱり搾取しようとするのだと気づかされるの巻～
