さてとりあえず前回記事で書いた通り得意の気合と根性で物件を探してやりますか、という事で色々な民泊紹介会社、エージェント、ブローカー等にコンタクトしまくり物件情報だけは毎日送られてくる状態になりました。
ん～～～、物件は送られてくるけどなんか微妙なのばっかりやな、、、しかもその割に家賃も諸費用も高い、、、こんなの借りて儲かる気がせん、、、
そうです、民泊に転貸OKにされるような物件は築古が基本で築40年以上とかばっかりです。本来なら10万くらいしか家賃取れない物件でも民泊用となると20万円とかに一気に家賃アップしてきたりするもんですから、どれもこれも何でこんな物件がこんなするんだよ、、、って感想が出てくるばかり。
色んな本とか読むとまず20㎡前後とかの1K、1Rの部屋は宿泊可能人数が2人とかになってしまうので、どうしてもビジネスホテルと競合してしまう面もあり、設備やファシリティの古さ等を考慮すれば安さで勝負するしかありません。
それでも東京の一等地だと今はビジホでも1.5～2万/人くらいはしますし、仮にカップルが2人で泊まれば倍の宿泊費がかかるわけですから20㎡前後くらいの築古物件でも場所さえよければ充分に勝負出来そうです。
例えばある程度良い場所の1K物件とかを15万くらいで借りられれば、15日運営前提で2万/泊で貸し出せば30万の売上になります。多分渋谷区、新宿、港区とかであればもっと高く取れますし。
ただ当然そんなエリアには築古の1Rマンションすら物件はほぼ出てきません。 微妙なエリアの微妙な物件なのに家賃は相場の1.5倍くらいする様なのばかりでした。
ただそんなある日、、、
こ、、、これは。。。。
その日目に留まったのはこんな物件でした。（特定避ける為少しボカシますが、ほぼこのままの条件です）
場所：新宿駅から徒歩7分
構造：RCの10階建て以上のマンションの15階部分
面積：41㎡（＋32㎡のルーフバルコニー付き）
間取り：1LDK
築年数：約9年
家賃：30万円（管理費込み）
敷礼：1か月ずつ
とんでもねー物件が民泊可の物件として出てきたんです、これはもし礼金2～3ヶ月だとしても充分に採算が取れそうな物件でした。
この立地でこの広さであれば6人くらいは軽く収用出来ますし、この立地でこの物件であれば4～5万/泊は軽く取れそうです。
諸々計算してみると許可取得費用、家電設置、などなど初期投資額は150~200万円程度必要になりそうでしたが、楽勝で1年前後で回収出来そうでした。
早速確認すると用途地域は商業地域なのでクリア、後はその他消防関連の設備導入にどの程度費用がかかりそうか、、ですが、こんな物件まず出てこないし、悩んでいる間に他に先を越される事は明白だったので、とりあえず不動産業者には2～3日以内（その間に諸々確認するつもりだった）に契約したい旨伝えると、、、
あ～こちらの物件ですね既に沢山の問合せ頂いてて何人か許可証の取得の確認に動いているみたいなんですけど、なんか凄い費用かかるみたいで、、、一度契約前に保健所と消防署にちゃんと確認した方が良いですよ。
んんん、、、、？？
やはりそんなに上手い話は無いようです、、、ちょっと記憶が若干あやふやですが、11階以上の部屋で民泊やる場合はスプリンクラーだか火災報知器だかを建物全体？に設置するとかそういったルールがあるようで少し業者さんと話をしたら、、、
恐らくあの物件は下手したら1千万～数千万円くらい設備投資が必要になるかもしれませんね、、、正確な金額は詳細に調べてみないと分かりませんが、、、
おいおい、そんな物件実質民泊なんてやるの不可能じゃねーか、、、と思いつつも実際民泊ってそういった落とし穴もあるんだなぁと思い知らされました。
不動産屋から紹介される物件は基本民泊可の物件ではあるのですが、、、、「実際に現実的な費用で運営できるのかどうか」に関しては自分で調べるしか無いんですよね、、、
勿論建物の住所から用途地域とか調べてそもそも民泊が運営出来る物件なのかどうかちゃんと調べはしますが、、、細かい消防設備の費用感は調べて貰わないと正確には分からないわけですし、その物件のサイズとか部屋数とか階数とかからざっくりと費用感を弾くしかないんですよね、、、
良い物件は早く抑えないとすぐ契約されちゃうし、でも焦って契約したら（現実的に）民泊に使えない物件（初期費用がめっちゃ高くかかる）、土日しか運営出来ない、とかの場合があるのである程度その自治体のルールと相場観を養っておかないと即断即決出来ないんですよねぇ。。。
まぁ転貸民泊の場合は仮に契約後に民泊不可と判明しても100万くらいの出費で済むと言えば済むので不動産投資の失敗と比べればダメージは少ないんですが、、、（いや100万はでかいよ。笑）
う～～ん、、、、こんなんでほんとに良い物件見つかるんかな、、良い場所で仮に出ても一瞬で埋まっちゃうし、ただある程度検証しないと本当に民泊出来るのかどうか判断つかんしな、、、
こんな感じでどうしたもんか、、、とちょっと民泊は見送るべきか？と頭をよぎった時に再度気になる物件が現れました。
場所：練馬区の大江戸線の某駅から徒歩2分
構造：RCの4階建てマンションの3階部分
面積：31㎡
間取り：2DK
築年数45年以上
家賃：10万円
敷礼：1か月ずつ
おっと、、、場所はイマイチではあるし築年数もかなり経っているが、、広さはまぁまぁ（6人収容はいけそう）で何より家賃が安い
そう民泊の一番のコストは割高な家賃です。ここは物件のスペックは正直高くはありませんがこれだけの安さなら安さを売りにして何とか運営出来るのでは？と考えました。
しかもまだ申込も入ってなさそうですし、少しじっくり検討出来そうな状況でもあります。
う～ん、、、悩ましいが仮に失敗してもこの家賃なら初期費用込みでも50万円くらいのダメージで済むし、民泊運営のノウハウを実際に習得できるのであれば悪くないか？
と前向きに考え一度しっかり調査と物件の内見をしてから最終判断をしてみる事にしました。
とりあえず保健所へのヒアリング、消防署へのヒアリングをした結果どうやら民泊は運営出来る可能性高そう、但し決められた消防設備等は設置する必要はあります。早速私はヒアリングした内容をベースに業者にどのくらいの見積りになるのか確認をしつつ、現地に内見に向かいました。
さて最寄り駅について目的地に向かいます。駅2分という好立地で駅前にはちょっとした飲食店やスーパー等もしっかりありましたので、ちょっと都心からは外れるけど新宿まで1本で出れるしまぁアリかな？と勝手に考えながら、物件に向かうと、、、
ん～、、住所はこの辺のはずなんだけどどの物件だ、、、？ 外観で近いのは、と、、、
ん、、、あれか？？
うん・・・・・・・・・・ここだな
さて目の前に現れたのは廃墟…？ 幽霊屋敷…？といってしまうと少し言い過ぎですがボロボロの低層マンションでした。 なんか色あせてて事前に貰ってた写真と中々一致しませんでしたが、、、
確かに築年数は結構経っているのである程度の劣化はしょうがないのですが、、どう見てもメンテナンスされている感じは無くポストとかも郵便物が溢れている部屋もあるし、、、共用部の電気切れかかってホラー映画みたいにチカチカしてるし、、、
何だかその一角だけ異様な雰囲気が漂う物件でして、正直その建物見た瞬間萎えました。笑
いやー、、、普通に考えて海外から来る旅行者がこんなとこ泊まりたいと思うか・・・？ 建物見たら激萎えですよ、、、
古年季の入った建物で歴史を感じるとか、日本の歴史を感じられるとか古民家的な要素があるわけでもなく、ただボロイ、行ってしまえば汚らしい雰囲気です。ホラー映画の題材になってもおかしく無さそうな建物でした。笑
まぁ、、、でもせっかく来たし、という事で一応中も見てみる事にしました。もしかしたらすっごい奇麗にリフォームされてるかもしれないしね！
はい、そんなことはありませんでした。 まぁ中は勿論多少リフォームはされていますが、まぁ予想通りの内装で特別奇麗というわけでもなく、畳の部屋もあったのですが古いし、、、押し入れとかもうお化けとか出てきそうで怖かったです。笑
夕方だったので段々暗くなっていく外の雰囲気も相まって中々不気味な様相を醸し出しており、早くこっから出て～、、、とすら思ってしまいました。
という事で早々に退散し、この物件には見切りを付ける事にしましたとさ、、、
色々事前に収支のシュミレーションとかして何とかいけそうか。。。？と思って意気揚々と訪れた内見でしたが、この物件でか海外の旅行客を集客出来る自信は全くなく、、、見送る事にしました。
ちなみに普通に済むこと考えてもこの部屋が家賃10万だったら絶対住みたくないけどな～。。。とも思いましたが世の中には住む人いるんですかね。。。
（もう少し都内から離れればいくらでも同じ予算で奇麗な物件あると思いますけどねぇ・・・）
とまぁそんな感じで他にも幾つか物件を検討してみたのですが中々条件に合わないものばっかりで、民泊厳しいのかなぁ～～、、、と思い始めてしまったのですが、まだ最後に残っていたんですね、わたしには出来る事が、、、
結構手間のかかる方法だったんで躊躇していたのですが、それしか方法は残されていないようです。
～次回に続く～
