不動産投資を始めるにあたって、ある程度の年収が既に本業である方は個人として保有するのか、法人化すべきなのか悩むところかと思います。
私は色々シュミレーションした結果今後規模を拡大させていく事も想定し、法人化する事を決めました。(下記の記事で解説しています）
法人化すると地味に色々費用が発生するので、土地先行物件の場合、法人化後の最初の1年くらいはほぼ持ち出しだけなので、大赤字になります。
その中でも特に大きいのは税理士費用かな～と個人的には思います。法人化するにあたっては一般人であればほぼ確実に税理士さんに決算書の作成、申告を依頼する事になります。
ご自身が税理士とか、、相当その道に精通している、とかめっちゃ本業が暇だから自分で頑張れそう、とかでない限りは自力でやるのは結構しんどいかと思います。
私はもうはなから諦めて、決算関連業務は税理士さんにアウトソーシングする事にしました。
登記や抵当権の設定、（土地取得の際の）不動産取得税、固定資産税など金額的に大きいものは他にもあるのですが税理士費用は法人として所有するからこそ発生する費用であり、建物が完成するまでの無収入期間においてもジワジワ毎月発生するのですごく損した気分になります。（赤字なのに、、、）
では最初の1年でどのくらい赤字だったのかという点を早速発表していこうと思います、、、（唐突に）
さぁ、まずはご立派な決算書の表紙から始まります。これ見るとあぁ、俺って会社のオーナーなんだなって改めて実感するのですがそんな自己満の時間は一瞬で終わります。
そしてその下には現実を見せつけられるPL（損益計算書）が続きます、、、、（実際はBSもありますが飛ばします）
当期純損失金額 マイナス 278万円 也
あぁ。。。何てことでしょう。あんなに頑張って物件を探してかなりの時間を費やしてきたというのに、、、結果だけ見ると300万円近いお金を溶かしただけ。笑
更にこの嫌な現実を直視する為に更に税理士（さん）にお金を払っているわけですから、、、、
まぁこんな事言われかねん感じではありますよね。
まぁ土地先行物件で進める以上はこれはしょうがないんですけどね。
一応この赤字分は来期以降に持ち越しが出来ますので、2期目も1年間丸々家賃が入ってくるわけではありませんでの、1期目の赤字＋2期目の費用と合算するとほぼ会計上の利益はトントンくらいになる見込みです。
よって2期目もほぼ法人税の支払い等は無さそうではありますね。
本当の物件の収益力が決算書上に現れるのは3期目以降という事になります。この時間軸がどうしても長くなってしまうのが土地先行物件の大きな欠点ではありますね。。。
ただ結局半年間かなり真剣に探し続けてもこれ以上の物件には巡り合えなかったので致し方無い、といったところです。
ちなみに一般管理費の内訳はこんな感じです。
割合的には租税公課（不動産取得税とか登記費用とか）が圧倒的に大きいですね。
後はPL上の営業外費用に計上されている銀行への支払い利息で結構な額を占めている感じです。
ちなみに、、、税理士さんの探索にも結構時間と手間をかけました。大体5つくらいの税理士事務所に見積りとりましたかね。
大体相場は仕訳、決算書作成、申告業務をやってもらって20～30万くらいです。
相談が月1回までとかちょっと条件に差がある感じですが、正直1棟目であればそこまで複雑な相談事や仕訳なども必要ありませんので、ある程度自分でやる前提で、相談はメールだけにする、等して出来るだけ税理士費用を安く出来る様にした方が良いと思います。
私はその条件で結構ネゴりまくって20万円切る金額で顧問税理士として請け負ってもらう事が出来ました。
この20万円弱をもし自分でやるとなると、、、
こういった各種書類を作成して税務署、都道府県民税事務所、市町村役場などに提出する必要があります。これ見て改めて素人ではまず自力でやるのはムリだな、、、と思いました。笑
もし自信のある方、気合のある方は試してみてもいいかもしれません。
でもこういった所謂士業の方々の仕事ぶりに直に触れる事ってあんまり普通にサラリーマンやってると経験出来ませんから、勉強にはなりますね。
ってことで法人化したサラリーマン大家の1期目の決算書を公開してみました。
2期目以降は赤字がしっかり無くなっているといいなぁ～
＜オシマイ＞
