不動産投資において、投資に値する物件に出会えるかどうか、というのはとにかく数を打つ（沢山の物件をチェックし続ける）しかないと思います。
例えば毎日100以上の物件情報を見続けたとしても良さげな物件に出会えるのは1か月で1～数件くらいでしょうか、、、
それくらい確率が低いわけですが、例えば以前記事にもしましたがたまーに下記の様な掘り出しもの物件にも出会えます。
勿論こちらの物件以外にも幾つか出会った事はありますが、ほぼどの物件も例外無く即売状態で、いい物件にはそれだけ人が集まるという事ですね。
そんな事情もあり建売り（新築・中古問わず）で誰もが欲しがるいい物件を不動産投資初心者の私が見つけ、買付まで進めるのはハードル高いなぁ、、、とも思い、土地先行型物件に手を出したわけですが、、
ここ数か月は建築中の土地先行物件にかかりっきりだったことや、仮にいい物件見つけても中々現状だと融資獲得も難しそうかな～と思ってそこまで本腰入れて物件探しには取り組んでいませんでした。
ただ物件の相場観等はリアルタイムで把握しておきたい、というのもあるので、登録している不動産屋からの物件紹介メールには毎日目を通しています。
そんな中で久々に
おやっ、、、これは中々イイ物件なんじゃないのか？
と思える物件に出会ったので、少し紹介してみようと思います。
ちなみに結論から言ってしまうと私が問合せを入れた時点で本物件は既に現金買付まで入っていたのでそもそも難しい物件ではありましたが、やはり目を引く条件なんだなぁ、、、と
物件のスペック
■物件スペック
・価格：9,000万円前後
・最寄り駅：JR線「桜木町」駅徒歩数分
・敷地面積：約130平米
・構造：木造3階建
・築年数：新築物件（来年頭竣工）
・建物面積：約150平米
・間取り：1K×6戸
・利回り：6％程度
こんな条件でした、1億近い価格で現金買付が入っているのは凄いなぁ、、、と思いましたがやはりそれくらい魅力的な物件なのですね。利回りはちょっと低めではありますが間取りも20～25㎡程度が確保されていそうですし、この立地ですのでこのくらいの利回りが取れるなら許容範囲なのかな、と。
土地値の算出
また、この物件の土地の価値を試算してみました。試算方法は以前の記事でも紹介しております私の不動産投資のバイブル的書籍になっている不動産投資のリアルルールから参照している方法です。
では詳細は割愛しますが、上記流れに沿って土地の価値を試算してみました。（あまり詳細な住所とかは載せられないので割愛してますが、実際の住所情報から算出してます。
土地の路線価 ：28万円
土地の面積 ：約130㎡
路線価から算出する土地実勢値：約6,000万円前後
※6,500万円程度とも計算出来るが不整形地の為
こちらの土地ですが不整形地なので、1割くらいは割り引いて考えた方が良さそうなので代替の実勢値は6,000万円弱ってところかもしれませんね。
ただこの立地での土地の出物は中々無いと思うので希少価値はそれなりにあるかと思いますので、粗いですが6,000~7,000万円程度と考えておけばいいかもしれません。
なお、固定資産税評価額は入手出来なかったので、ちょっとそちら目線での試算は出来ませんでした。
↓ちなみにこんな形状の土地なので、ちょっと活用し辛さはあるかもしれませんね。
収益性の計算
では利回りは本当に6％出るのか改めて試算してみます。物件の間取りはこんな感じの1Kです。ごく一般的な1Kって感じですね。20㎡程度の1Ｋでもちゃんと2口コンロ、独立洗面台、バス・トイレ別なのは今では当たり前になってますね。
ちなみこの利回りを達成しようとすると大体家賃は7.3~7.4万円/部屋くらい取れなければいけません。実際にSUUMOとかで似たような物件スペックの賃料を確認してみました。
桜木町から徒歩数分で、1Kで8万以内で築浅の物件っと、ポチ
なんと、まず殆どアパートの物件が出てきません。出てきても築浅の物件はほぼ無く築13～20年くらいの物件がちらほら出てくるくらい。
しかも類似スペックの物件でも賃料8万円くらいはします。他に出てくるのは基本的にマンションばかりで、賃料は大体9～10万円程度がボリュームゾーンってところでした。
つまりこの物件の想定家賃設定である7.3~7.4万円というのはかなり競争力がある可能性が高いです。むしろもっと家賃を上げて、8万円くらいでももしかしたら十分満室に出来るかもしれませんね。
もし8万円で入居付け出来れば利回りは6.5％近くまで上がりますのでこの立地であればかなりの優良物件と言えます。
一方でこれだけアパートの供給量が少ないのはかなり気になります。実はこのエリアに住む属性の人たちは木造アパートになんか住まないのかもしれません、、、とはいえ、賃料が相場より安ければ必ず住む人は出てくると思うのでそこまで過度な心配は不要かもしれませんが。
この辺は考えてもちょっと分からないので周辺の不動産屋に聞き取りするとかして判断をするしかありませんね。
ただやはり収益性も、土地のしての資産価値も高い物件である事は間違い無いと思いますので、即現金買付が入る様な物件なのだなぁというのもある程度納得です。
以上、（そんな真剣に探してなかったですが）久々に見つけた良さげな物件の紹介でした。
