さて、以前の記事でご紹介しました通り長年の時を経て、、、ようやく土地先行物件が無事に完成したわけですが、、、
ここからが正に始まりでして、自己満している時間もありゃしないわけです。
そう、、、とうとう入居付けという世界に足を踏み入れる事になりました。不動産投資を志す方であれば誰しもが最も不安に感じる部分では無いでしょうか？
逆に言うとどんなクソ物件だろうと、ちゃんと入居付けさえできてしまえば不動産投資の大概の悩みは吹き飛ぶというモノです。
うっかり赤木が間違って言っちゃってもおかしくないくらい真理をついている言葉だと思います。
私も入居付けの難易度ってどんなもんなんだろう、、、と何度も思いを巡らせました。例えば私が物件を保有しているエリアの空室率を調べてみると14~15%程度という数字が出てきます。
ん～～、、、といってもこれって駅からクソ遠いとか、狭小物件とか、築何十年も経っている様な築古とか全部含めた数字だよな？ そう考えたら駅からそこそこ近くて、新築で狭小じゃない物件ならまぁ堅めに考えても9割以上は稼働出来る可能性高くね？
はい、まぁこんなことを考えながら最寄り駅の乗降者数も少なくないし、、、駅前は結構栄えてるし、（少なくとも築浅の時は）そんな悲観的に考えなくてもいいのでは？という楽観的な考えもありました。
だが、とにかくイチにも入居、二に入居、、、なわけですから色々本も読みました。どの本にもほぼ例外なく「客付けに強い（なるべく地場の）管理会社を選びましょう」と書いてあります。
物件周辺の環境を熟知しているので客付け力が高く、物件近隣に位置するので何かあればいつでも駆けつけられます。確かにその通りだよな～と思いますよね。
ただ、ここで私は改めて今の時代の「客付け力とは何か」考えてみました。
しかし、、、今の時代駅前の不動産屋に駆け込みで物件探しに来る奴とか皆無だろ、、、？普通はネットでいい物件探して、その物件を見るついでに他の物件も紹介してもらうのが一般的だよな、、、？
つまりあんまり管理会社の立地とかアナログでの客付け力って今は関係ないんじゃないか？と考えました。それもあって管理会社は所謂地場系でも大手でも無く、管理費は無料で成約時のみに成約料を1か月払うタイプの管理会社を選んでみました。（詳細は↓記事）
こういった会社は店舗等の固定費の嵩む資産を持たない代わりに身軽にして、ネット媒体（HOME’SとかSUUMO等）への掲載に力を入れてくれるので、正直今の時代の客付けってそこに尽きるんじゃないかなと、、、
ただ私も欲をかいて全然入居が決まらない、というリスクは避けたかったので、選ばれやすくなるポイントはしっかり作りました。それは、、、
①敷金・礼金 無料
②インターネット無料
まぁこれだけなんですけど。笑
でも正直そんなに賃料の高い物件では無いですし、部屋の間取りで差別化するのは結構難しいので、とにかく初期費用への負担を減らす事で決めやすくする事を唯一の差別化ポイントにしました。
ただ物件の基本Specとして下記の条件は満たしています。というか最近の新築物件であれば下記の条件は満たしていないと中々入居付けの難易度が上がるかもしれません。
・オートロック
・宅配ボックス有り
・敷地内ゴミ捨て場
・最寄り駅から徒歩10分前後
・独立洗面台
・IHの2口コンロ
・浴室乾燥機付き
・バルコニー(ベランダ)付き
・温水便座付き
・20㎡以上の1K
※同じ広さでも1Rだと家賃が1段階下がる可能性あり
そしてこの作戦が功を奏したのか、、、僅か3日程度でこちらのメールが届きました。
早速キター――――！！！！！！！
いやーかなりテンション上がりましたよ、ようやく不動産オーナーになったんだなって実感した瞬間でした。
そしてその後も立て続けに申し込みが入っていき、竣工から1週間ちょっとで3部屋も申込が入る事になりました。もう内心は
なんだよ～結局狙い通りに進んじゃうんだな～。案外拍子抜けしちまうな、ハッハー！！
俺やっぱセンスありありだわ～
こんな感じです。
はい、例の如く世の中そんなに上手くいくわけはありません。笑
最初に一気に決まったのは、新築ご祝儀的なもんだったのでしょうか。。。その後は何と2週間近く全く申込が入りません。はい、この時の〇ジータみたいなセリフが自然とこぼれ落ちる様になってました。
ただこうなるともう指を咥えて待っている訳にもいきません。とりあえず管理会社に相談です
あのー。。。。最近全然埋まらなくちゃって来てますけどどうしたんですかね。。。？内見とかはそれなりに来てるようにも見えますが、、、何が良くないんでしょうか？
うーん、、、そうですね問合せ数等もそこまで変わってないので、、考えられるとするとAD無しな事が影響しているかもです、、、「当て物件」にされちゃってる可能性ありますね、、
やっぱりAD付けないと中々客付け業者さんも頑張ってくれないですか、、、
正直これまではADなんか無くても入居希望者を引き付けられる条件揃っていれば埋まるんでは？と少し半信半疑で考えていましたが、、、
よっしゃーーー、そう言うならAD100％追加じゃーーーー！
と思い切ってADを付ける事にしました。（100％＝家賃1か月分の成約料を払う、という事です）
幸いなことに元々想定していたよりも高めの家賃で部屋は埋まっていきましたし、1か月分はADも付ける前提の予算を考えていたので、そろそろ本気を出す時が来たようです。
てことでADを出し始めたわけですが、、、何と1週間で追加で3部屋申込が決まりました。笑
うわーADすげー！！ 舐めてたわ。。。。
やっぱりADって非常に大事なんだなと、、、実感させられました。営業マンのやる気ってのは入居付けにおいては相当大事な要素な様です。
それを直に肌で感じられたのは大きかったですね！
さぁあと3部屋だ。。。。（このまま行ってくれ。。。。）
