さてタイトルから丸わかりではありますが、前回記事を書いてから約2週間が経過しました。その時は竣工から約3週間程度が経過し、ADを導入した成果もあり無事に6部屋が埋まっていました。
それから約2週間が経過した今、、、、
とうとう満室ゲットだぜ！！！！！
はい、という事で無事に9部屋が満室となりました。竣工からほぼ1か月程度での満室（実際の入居は10月末～11月頭頃に満室予定）となりました。
正直、、、思ったより上手くいったなぁ、、というのが本音です。結果として纏めますと
・合計内見数： 22件程度
・かかったAD：3部屋分はAD無し、6部屋分はAD 1か月
といった感じでした。内見数は一部重複もしている可能性あるので、実際はもうちょい少ないかもしれませんが、新築で20㎡ちょいの1Kだと堅めに言うと2件内見入ると1件は決まる感じなんですね。
前回の記事で書いた6件の入居後の流れはこんな感じでした。
～6件決まってから数日後～
あるリーマンさん、先日内見に来た方の内2人から立て続けに申し込みが入りました！保証会社の審査を通れば契約進める様にします。
おぉ。。早くもこれで8部屋埋まりましたね、、、ADを出してからの決まりからが尋常じゃない早さだな、、、
はい、前回の記事で書いた通りAD無しでも最初の3件は割とあっさり決まりました。ただその後停滞期間が生まれ10日間程度動きが無かったのでAD導入に踏み切ったところ、、ほぼ1週間ちょいで5件も入居が決まりました。
ちなみに全ての入居付けで保証会社を通す事を条件としていますので、必ず保証会社の審査が必要なのですが、誰も審査落ちする事も無かったので助かりました。せっかく申込あったのに、落ちたらどうしよ、、、と毎回不安ではありましたが、祈りは通じるものですね。（入居者の方の属性がしっかりしてるだけだわ）
とりあえずこれで、とうとう残り一件ですね。何とか今月中に満室にしたく、よろしくお願いします！
承知しました、尽力させて頂きます！
～そして3日程度経過～
何度もすみません、、、その後どうでしょうか。。。内見とか入ってますかね？見たところSUUMOの写真が古いままになってる気がするのでカメラマン撮影の写真に切替してくれませんか？
すみません、更新出来ていなかった様です、、、すぐ更新します！！！
あと、、昨日、一昨日と1件ずつ内見入ったのですが、申込には至らなかった、、とのことです。。
なんと、そうでしたか、2件内見入って決まらないとなると、どうすべきですかね、（いよいよ家賃引き下げも検討か？） フリーレントなんかですかね、、、
ちょっと要因調べたく客付け業者さんに申込入らなかった要因確認頂けませんか？もし難しければ私の方で聞いてみてもいいですか？
確認してみたところ、1人は入居予定が年末だった事で難しく、もう1人は一応見てみたもののやはり1階の部屋というのが引っかかって成約に至らずだったようです。家賃要因というわけではありませんので、もう少し様子見てみる事でどうでしょうか？
まぁこんな感じのやり取りを繰り広げていました。
ちなみに私は何かをお願いする際出来るだけ「もし無理なら私の方でやってもいいですか？」ニュアンスを挟むようにします。
これだと丸投げ感出づらく、真剣に考えている、と伝わりますし。
言われた管理会社側もオーナーに勝手に動かれてこれまで提供出来ていない情報なんかが出てきたりすると「職務怠慢」とも捉えられて最悪のケース「契約を解約」されてしまう事態を懸念しますので、結構ちゃんと動いてくれる事が多いです。
ちなみにここまで言っても全く動いてくれないような管理会社であればほんとに自分で動くつもりでもありますし、それでこれまで情報がブラックボックス化されていた事で上手くいってなかった事等が分かれば容赦なく次回の契約満了のタイミングで管理会社を切り替える心づもりです。
そして上記やり取りの2日後、、、
あるリーマンさん、明日内見の予約が入っていますので、客付け業者さんにも決めてもらえるように念押ししておきますね。
おぉ、そうですか！いやー何とか決まると良いんですが、、、、
～そして内見の1日後～
あるリーマンさん！昨日の内見の方申込入るみたいです！後は保証会社の審査問題無ければ契約進める様に致します。
ありがとうございます！イヤー審査何とか通って欲しいですね！
～そして1日後～
あるリーマンさん！審査無事に通りました！ これで9部屋満室になりました！
ありがとうございます！ 何とか目標の10月中の満室を達成出来ました。
色々とご尽力いただきまして誠にありがとうございます！
こうして私の1年半にも及ぶ長い闘いの第1章に幕が閉じたと言えるでしょう。
いや～、1億円の投資を決めてからこの日の為に頑張ってきた、といっても過言ではありません。
当然一旦満室となったことで暫くは安定的に家賃収入が生まれますし、新築なので当面は設備の更新やトラブル等も起き辛いでしょう。
これで何とか銀行返済、その他諸費用の持ち出しも賄える事になりましたが、また退去のタイミングは遅かれ早かれ訪れます。
それまで束の間の休息、、、といったところですかね。
∼完～
おっと、休息にはまだ早かったですね、一応この先3～4年程度で4～5億円程度の資産を持つ（順キャッシュフローで約1,000万円/年）という目標を最初に立てていたの忘れてました。
最初の土地先行物件に1年半も費やしてしまいましたが結果としては満室にもなり家賃設定も想定よりやや高めで埋められましたので、今の不動産高騰下では非常に良い物件が手に入ったと言えるでしょう。
さぁようやく満室になったことで再度物件探しに動き始める事が出来ます（土地先行物件が無事に立上り、満室に出来たら2棟目を本格的に探し始めようと決めていました）
当然この期間も毎日物件情報を眺めたり問合せしたりしながら目利き力は養うようにしてましたが、ますます物件の利回りが下がってきているなぁ、、と感じる今日この頃。
30年超えの木造築古物件ですら都内だと利回り6％台とかですからね、、、、優良物件に巡り合うにはかなり厳しい環境下ではありますが、根気強く探していきたいと思います！
