入居後、その後に ∼結局全部で幾らかかった？∼

先日とうとう苦節1年半を経て、無事に土地先行物件のアパートが満室になった記事を書きました。

妄想中のわたし

フフフ。。。これからは毎月家賃収入が丸々入ってくるわけか、、、楽しみだぜ

まぁこんな感じの事を考えていました。でも意外とまだちゃんと家賃収入が丸々入り始めるのはもう少し先でまだまだ先立つ費用がある事に気づかされます。

ちなみに銀行への元金返済が始まるのは竣工から3ヶ月後としてもらっているので、実際は年末くらいから元金返済が始まるわけですね。大体土地先行物件はそんな条件になっている事が多いと思います。

物件が建ったら即金返せ

最近短プラも上がってしまいましたので、私の融資条件も変動金利ですので見事に0.15％の金利上昇の影響を受けました。

そんな影響を諸々込々で考えると元金返済が始まると毎月34～35万円くらいの返済となるわけです。とりあえずそれまでに最低でもその分が賄える入居(5部屋）は集めないとマズイなぁ、、、とか思ってましたのでそこはなんとか無事に乗り越えました。

イキルわたし

まぁ余裕で満室なんですけどね

ただ、、、その家賃収入がちゃんと入ってくるのはまだ1か月以上先なんだなーという事に（前から分かっていた事ですが）改めて気づかされたわけです。

入居時費用清算
こぼれ話～ゴミの回収～

入居時費用清算

それは、、管理会社への契約報酬と客付け会社へのADの支払いです。

まず管理会社とは管理費0％ではあるのですが1部屋契約が決まる毎に成約フィー（家賃1月分）が発生します。この支払いは成約月の月末で締めて、翌月中旬に清算される仕組みです。（全部がそうなのか分かりませんが、私の場合はそうでした）

また客付け業者へのADに関しても同様に清算が行われます。

一方で入居者側は成約月に関しては日割りで家賃を計算し、翌月分までの家賃を管理会社経由で支払ってくれます。私の入居者の場合、殆どが10月中旬以降の入居なので1～1.5か月分の家賃が先んじて支払われる、というわけです。

実際の内容お見せするとこんな感じです。

↓AD無しで成約した場合の清算書

この場合はAD無しで成約できたので家賃収入は1か月＋5日分の金額を貰えるのに対して、支払いは管理会社への成約手数料(1か月分）のみなので、相殺して5日分の家賃だけとりあえずこちらに入ってくるわけですね。（1万円ちょっとです）

↓AD有りで成約した場合の清算書

この場合はAD1か月分での成約だったので、家賃収入は1か月＋12日分の金額を貰えるのに対して、支払いは管理会社への成約手数料(1か月分）＋客付け業者へのAD（1か月）なので、相殺するとこちらの持ち出しが多くなるわけです。（4万円ちょっとです）

最終的にはAD無し3件＋AD有り(1か月分)6件で満室にしましたので、、、、全部の清算金を足し引きすると、、、大体20万円くらいの支払いが必要になりました。

まぁADは必要経費ですし、先行費用なのでしょうがないんですけどね、ただ私の場合結構資産を株式で持っているのでちょこちょこか保有銘柄を現金化しなければいけないタイミングがあってちょっと不本意な場面も多かったです（もうちょっと持ってから売りたいな～、とか長期保有前提なのでまだマイナスの段階で売らなければいけないとか、、、）

まぁしょうがないですね。ちなみにこれでほぼ土地先行物件における先行費用の捻出は完了したと言えます。参考までにですが、土地の売買契約を結んでからここまででどのくらいのキャッシュが出て行ったのか（＝どの程度の自己資金が必要だったのか）を纏めてみました。

■土地決済関連費用
売契、金消契約（手数料込)、登記関連、各種契約印紙代、抵当権設定、固都税、不動産取得税等
計170万円程度

■法人設立関連
電子定款作成委託、印鑑作成、登記登録税、税理士報酬 (年当たり)等、法人税均等割り
計35万円程度

■建築関連費用
建築請負契約印紙代、着手金
計1,200万円程度

■つなぎ融資総額
計160万円程度

■その他
建物登記関連：30万円程度
火災保険：45万円程度
固都税支払い（2年目）：15万円程度
印紙代(最終融資)：6万円程度
入居清算金：20万円程度

総計：約1680万円程度

このくらいの費用が発生していました！まぁ火災保険や固都税の支払い、入居清算金は賃貸運営の中での先行費用って立ち位置なので、不動産の取得費用に含めるべきではないのですが、それ抜いても約1億円ちょっとの土地先行物件を購入すると1,600万円程度の（融資額90％の前提）自己資金は必要、という事になりますね。

これだけの金額が家賃収入がちゃんと入り始めるまでに必要になりますのでもし検討される方は是非参考にしてみてください。