さて民泊に興味がアリアリで前回の記事を読んで頂いた方はこの記事が気になって気になってしょうがないのではないでしょうか？(↓前回記事です)
(´ー｀*)ｳﾝｳﾝうんその通り！という方も、( ꐦ◜ω◝ )そんなことねーよという方もまぁ是非読んでいってください。
勿論世の中には民泊で成功されている方も沢山いらっしゃると思うので一概に「儲からない！」と一刀両断するわけにはいかないのですが、普通にやってもまず儲からないな、というのが私の結論です。
当然私もそれなりに行動して調べた上で出した結論なのですが、それ以上の努力、調査が出来る方なら全然成功する可能性もあると思っています。
ただ安易に「儲かりそう」っと良く調べずに手を出すとただ業者を儲けさせてしまうだけなので要注意という事だけはしっかりと伝えておきたい次第です。
※こーゆーノリでなんか勢いでやっちゃ駄目ですよ。（そんなやついないか）
では無難に民泊仲介の専門業者さんに物件紹介をしてもらう事にした際に実際に私が体験した流れをご説明しましょう。（他に選択肢が無かった。。。）
まずはとりあえずネットで「民泊仲介不動産屋」とかそんな感じのワードで調べてみるとかなり色々出てきます。そこにとりあえず上から順に
民泊運営に興味ありまして、是非物件を紹介させて頂きたく、何卒よろしくお願いします。
ポチッ(｡･ω･｡)ﾉ凸”
めっちゃ簡単に書いてますがまぁこんな感じでとりあえずメッセージを送りました。すると、、、
お問合せありがとうございます！一度ご面談した方にご紹介しているので是非面談からお願いします！
ご連絡ありがとうございます、物件をご紹介するにはまずご面談からお願いしてましてご都合のよい日時を教えて頂けますか？ 最近民泊需要の高まりで面談者様が爆増してまして、面談可能日は2週間先になります！
お問合せありがとうございます、LINEに登録して頂けば有望物件出たらご連絡しますよ。。。
みたいな感じの連絡が返ってきます。感じたのは、、、なんか大手の仲介会社はかなり強気だな、と。
おそらく民泊需要が旺盛で物件紹介希望のお客さんが増えている、というのは本当の様です。紹介して欲しい人は沢山いるんで属性がよく分からん人には紹介しませんよ！という感じなのだと思います。
一方で個人のブローカーみたいな方もいまして、メルマガとかLINEに登録してくれれば物件出たら送りますよ、といったカジュアルなやり取りが出来る場合もありました。
どっちが良い、悪いは無いですが探すならどっちとも伝手を作っておくと結構毎日様に物件情報が送られてくるようになります。
ちなみに(民泊仲介の）大手の業者さんと実際に面談した際のやり取りはこんな感じ
①業者A （特に頭文字とかではありません）
お越し頂きあありがとうございます、いやー良いタイミングで民泊に興味持たれましたね！今はほんとに激熱な状態ですよ！
うちが紹介させて頂いた物件で運営しているお客様たちも皆さん非常にうまく行ってます！！
どんな予算感の物件をお探しですか？
おぉ、やはりそうなのですね！今ホテルも高いし足りてないし、外人旅行者さん達は民泊掴板ですよね～、なのでやっぱり都心の一等地で運営したいですね！
例えば、渋谷、新宿から徒歩10分圏内で30㎡以上のなるべく築浅寄りの物件で20万円くらいの賃料であればな～とか思ってます！
・・・
えーーと、残念ながらそのような条件の良い物件が出てくる事はまずあり得ないですね、出てきても一瞬で借り手が見つかって消えますので、市場で出てくる事はほぼあり得ないです。
そ、、、そりゃそうですよね、ははは、流石にそこまで条件の良い物件はねぇ、、、
じゃあ主要ターミナル駅から1～2駅離れた駅の近くとかでもいいですよ（これならどうだっっ）
・・・
そうですねぇ。。。そのご予算感であれば今うちで紹介している都内の物件とかだとこんな感じですかね。こういった物件で皆さん上手く運営されてますよ！
・東京23区の端の方のあまり聞いた事無い駅から5分とか
・築40~50年くらい？（覚えてない。。。）の戸建て（一応リフォームで中は奇麗）
・賃料は20～25万くらい
・そこに礼金2～3カ月＋保証金（敷金）1～2か月分＋仲介手数料2～3か月分＋保証会社費用1カ月分（大体こんなイメージ）
※保証金は1か月分のみ償還
な、、なんですかこの法外な礼金や手数料は、、、、
民泊は色々とリスクがありますからね、オーナーさんもこれくらいの礼金貰わないと中々やってくれないんですよ。我々もかなり人手を使って物件探してますからね、、通常よりは手数料多めに頂く事になります。
でもこれでも皆さん充分に儲け出されていますよ。
例えばこの方なんて1か月で200万円くらい売上出してますし、ﾍﾟﾗﾍﾟﾗﾍﾟﾗﾍﾟﾗﾍﾟﾗ
ちなみに上記の条件は当然物件によって変わりますのであくまで一例です。
ただ何が言いたいかというと、、、物件を借りるために賃料の7~8倍程度の初期費用が必要な事が割と普通だという事です！
しかも普通に賃貸する賃料よりも大分ベースも割高になっています。
確かにね、、、普通の賃料より高く出すのは分かりますよ。。。物件が劣化しやすいリスクを考えればね、、、でもいくら何でも初期費用ボッタくりすぎやろ！ と思ってしまいました。
精々礼金＋敷金＋仲介手数料で3ヶ月分くらいあれば充分だろ、と思ってた私はここで大きく出鼻をくじかれます。しかも物件は23区とはいえ、お世辞にも立地が良いとも言えない東京の端っこの何も無い様な駅です。
収支が合うと思えないんですよ、、、例えば簡単に初期費用を計算してみましょう。
・賃貸の為の初期費用…20万×7＝140万
・収容人数：8人程度と仮定（戸建てなのでそのくらいは入りそう）
・新民泊法の運営許可取得の為の費用…20~30万程度と仮定
・家財道具の設置費用…50～70万程度？（大人数用なので）
・宿泊費は3～4万/泊×180日＝540万～720万
・水道光熱費4～5万×12か月＝48万∼60万
・消費財費用 2万×12か月＝24万
・清掃費用：2万×60回程度(180日中の平均を3泊とする)＝120万
・インターネット費用：5000円×12か月＝6万
・家賃 ：20万×12か月＝240万
・運営委託料：売り上げの10～20％（54万∼150万/年）程度
どうですか？売上がMax稼働で最大家賃取れたとして720万に対して、費用は初期費用を除いてミニマムで見積もっても600万程度はかかります。
この計算ならざっくり利益は120万程度出る可能性もあります。ただあくまでこれはベストケースです。
実際は4万でマックスの180日稼働できるか分かりません。3.5万とかになるかもしれません。そうなると売上は630万まで減ります。下手すると費用を下回りマイナスです。トントンでも初期費用考えると100万位以上の赤字が残る可能性もあります。
費用が少しでも嵩んだらアウトですし。仮に数十万の利益が残っても初期費用を回収するのに3～4年以上かかる可能性も充分あります。下手したらもっと、、、
これって健全な投資って言えますかね？ 3～4年後にまだこの民泊需要が残っているか分かりませんし。。。
そんな不確実性の高い投資をするなら他のことやった方がいいんじゃ、、、と正直思いました。
運営委託料も結構悪質で何をやってくれるかと言うと、最低限の宿泊客とのコミュニケーションや清掃業者とのやり取り、キーボックスの設置・管理くらいだと7～10%くらい、Airbnb等の集客、24h対応、トラブル対応など他も全て丸投げにすると15～20％くらい委託費用を持っていくんです。
これを専門にやっている業者も沢山あるのですが、正直20％も持っていかれたら絶対に収支回らんやん！って感じです。
なので民泊をやるならほぼ自分で運営を完結させて運営委託費を殆どかけない様にしないとまず無理だなと思います。（相当良い物件を手に入れられれば別ですが、、、）
ただ、これはあくまでこういったイマイチの物件で運営する場合の前提です。そして実際は市場に出回っているのはこういったイマイチの物件が大半です。こういった物件をか借りてもただ業者を儲けさせて終わるだけですね。
その点は私も不動産投資の物件探しをやっていたので、まぁ不動産業界ってそんなもんだよね、とすぐ割り切れました。
そして、、、、
オッケーオッケー！！分かったぜ、結局民泊も不動産投資と同じでいかにいい物件を見つけるか、変な物件を掴まない様にするか、が鍵なんだな！
そーゆ―ことなら簡単や、良い物件見つかるまで探しまくってやるわ！
とまぁお得意の根性論で何とかしてやる、と密かに熱を燃やし始めてしまったわけで、早々に諦めて撤退する事などその時点では全く頭に無かったとさ。
我ながら諦めの悪さは大したもんやな。（と今は当時を思い返すのさ）
～次回に続く～
