こちらの記事で私自身が不動産投資に興味を持ち始めたきっかけを書いていますので、是非そちらもお読みください。
さて、こちらで書いたのはあくまできっかけでして、実際に不動産投資に踏み出した理由はやはり収入の多様化、資産運用のポートフォリオの中身を増やしたい、と考えたからです。
株式投資には数年前から取り組んできており、それなりに規模まで資産を拡大させる事が出来ています。ただ、株式投資はどうしても経済動向・外部要因に敏感に左右されることが多く、結構気を揉む様なシーンが多くなるのも事実です。
例えばリーマンショック、コロナショック級の出来事が発生すると世界中で株安が発生しますので、100％を株式投資だけに集中させると下手すると年収単位のお金のアップダウンが発生することもありますので、精神衛生上あまり良くないですよね。笑
不動産投資と他の投資の大きな違い
価格に振り回される事が少ない
不動産投資というのは株の様に価格の上がり下がりを毎日確認出来る様な定量的な指標があまりありません。よって短期的な価格の上げ下げを追うわけにもいかず、簡単に売買も出来ないので、購入後はどっしりと構えてやるべき事をやるだけです。
REIT(不動産投資信託)に投資すれば日経平均連動のETF(上場投資信託)等の様に価格チェック・売買が出来ますが、所謂株式の個別銘柄にあたる個別の不動産物件はそれこそ星の数ほどありますし、基本一物一価なので、正しい値付けをする事が簡単じゃ無いんですね。
また土地の価値は（場所を間違えなければ）大きく値下がりするリスクは少なく、長期に渡る資産形成の手法として有効と言えます。
レバレッジがかけられる
こちらが最大のメリットでもあり時にデメリットにもなり得る要因かと思います。
通常一般人がお金を銀行に借りれるとするとカードローンや自動車ローンで精々数百万円くらいが限界ですよね。金利もある程度高くなりがちです。
もし数千万～億単位の融資が受けられるとしても住宅ローンくらいですよね。ようやくマイナス金利が解除されたとはいえ、まだ住宅ローンの金利は変動で0.3∼0.5％くらいで借りれますが、これはサラリーマンとしての属性(年収や社会的信用度)と住宅そのものが担保になっているから可能です。
一方で、もし株式や仮想通貨に投資したいんで、数千万お金貸してください～、と銀行に土下座しても絶対に融資してくれることはありません。
これはそれだけ株式や仮想通貨は不確定要素が高いからです。不確定要素が高いという事は返済が滞るリスクが高い、という事ですので、銀行は絶対に融資してくれません。
一方で不動産投資は（おそらく唯一）投資に対して銀行が数千万～数億円単位のお金を融資してくれる対象です。
当然数億円クラスまで借りれるのは高属性だったり、投資実績を積み上げて、キャッシュフローをしっかりと黒字にしている等、条件が厳しくなっていきます。
ただ不動産のド素人でも既存ローン等がそこまで無ければ、年収の凡そ10～15倍までの融資は普通に受けられます。
例えば年収1,000万あれば普通に1億円の物件が買えてしまうわけです。
また融資に関しては別で解説出来ればと思いますが、一般的に不動産投資ローンにはアパートローンと、プロパーローンと別れており、アパートローンに関してはほぼ融資対象者の属性のみが見られるので、所謂クソ物件であっても買える事は買えてしまうので融資が出たからいい物件、とは限りません。
なので、属性規模での融資上限金額に達すると融資はそこで頭打ちとなります。
一方でプロパーローンに関しては事業性ローンとして個人の属性と物件の良し悪し、過去の実績、現行の物件の収益性、PL、BS等を総合的に見て判断されるので、もし融資が通れば金利等もアパートローンより有利になる事が多いです。
例えば手持ちのキャッシュが100万円しかなくて、株式投資に投じて年間20％のリターンを得られても、初年度の収益は20万円です。
ただ不動産融資であれば、上手くいけば1億円の融資が受けられてしまう事もあり、仮に6~7％の利回りで運用すると収益は6~700万円と（実際は諸経費もかかるので丸々手元に残りませんが）収益の絶対額の差は歴然です。
こういった意味で私も株式とは別の収益柱が、手元の資産をあまり減らさずに大きな額の投資が出来る（＝レバレッジがかけられる）、という点に非常に魅力を感じて不動産投資に取り組み始めた、という理由が大きいです。
勿論失敗した場合の損失額はその分大きなりますので、物件選びの為の知識と準備は、入念に用意する必要があるわけですが。。。
事業性が高い
「不動産投資」と聞くと、どちらかと言うと、不労所得の側面が強いと思われがちではありますが、突き詰めて言うと決してそうでは無い、と言えます。
例えばワンルームマンションの1室への投資であれば、確かに物件さえ購入してしまえば後は管理会社にお任せ、というケースもあるかと思います。
ただ一棟ものを購入したり、複数の部屋を購入していくようになると、一気にやるべきこと、判断すべきことが増えてきます。
まず一番に空室の募集にどのくらい手間・費用をかけるか、設備投資コスト、修繕コスト、現状回復コストなど収益性が最も高まる様な選択肢を判断しなければいけません。
単純にコストカットすればいいというものでもありませんし、特に2024年問題で人で不足が深刻化している物流・建設業界はこれまでの様に相見積もりを取って値段で叩き合わせる、という事も簡単では無くなるでしょう。
実際の業務そのものは管理会社、清掃会社、リフォーム会社等に委託は出来ますが、その全体のコーディネイトと予算組み、収益性を全て判断し・決断していくのはオーナーの仕事です。
買って後はほったらかし～、というスタンスだと失敗する可能性が高まると思いますが、反面、事業としてしっかりと取り組めば成功確率を上げられる、というのが不動産投資事業の良いところ・面白いところ、とも言えます。
まぁ偉そうな事書いてますが、私も賃貸経営の実践はまだまだ駆け出しなので、常にこの心がけを忘れずに自主的に動く事を意識していきたいと思っている次第です。
不動産投資は何から始めればいいのか？
はい、ここまで読んで頂いた方は少なからず不動産投資にご興味を持って頂いた方が多いのではないでしょうか？
じゃ実際に興味を持ったら何から始めればいいのか？の流れを簡単に解説していきたいと思います。
①まず不動産の基礎を学ぶために本を5～10冊程度読む
②不動産投資で達成したい目標のキャッシュフロー額/年を決める
③頭金・自己負担として捻出できる金額を確認する
④収益不動産用の検索サイト、各種不動産屋のHPに検索したい条件を登録する
⑤毎日届く通知メールをベースに物件情報をとにかく見まくる
⑥気になる物件を扱う不動産屋にとにかく連絡し、最初はWEBで面談を繰り返す
⑦いい物件が見つかるまで⑤∼⑥を繰り返す（①の書籍での勉強は可能な限り継続）
ざっとこんな感じです。それぞれポイントのみを解説します。
①まず不動産の基礎を学ぶために本を5～10冊程度読む
まず最低限の知識が無いと物件選びの基準等が何も分かりません。
また、2～3冊くらいだと知識が偏りますし、結構不動産は各人の人生設計、ステージ、属性、状況によってによって投資方針が変わる事が多いので、しっくりくる内容を見つける為に5～10冊くらいは読んだ方が良いです。
また別途書籍の紹介はしますが、私は実際に動き出すまで電子書籍買いまくって、20冊くらいは読みました。でも最初は面白いですし、ワクワクしているので1~2日/冊程度で読めちゃいます。
②不動産投資で達成したい目標のキャッシュフロー額/年を決める
最終的に達成したい物件の規模で買い方や融資戦略が微妙に変わってきたりしますので、ある程度のゴールの規模感をイメージしておくのは大事です。
私の場合は年収1,000万以上のネットキャッシュフロー（収益から全ての諸経費、返済金、税金を控除後の金額）を目標に始める事にしました。
大体ですがこの規模のキャッシュフローを達成しようとすると、4～5億円分くらいの資産規模が必要になります。
そこから逆算して物件選びをしていくのが王道とされています。
③頭金・自己負担として捻出できる金額を確認する
一昔前はオーバーローン（物件価格＋諸費用）で全額融資を受けて自己資金の負担をゼロにして不動産投資を始める事も出来たみたいです。
ただ現在はサラリーマンであれば殆どの属性の方でも1割の頭金と諸費用で物件価格の5～10％程度は必要だと考えた方が良いです。
例えば1億の物件買いたくてもその場合、自己資金として捻出できる金額が1,500万∼2,000万円くらい無いと始めたくても始められません。
逆にそのくらいの自己資金が捻出出来ない状態で始めるのはリスクが高いのでお勧め出来ません。
④収益不動産用の検索サイト、各種不動産屋のHPに検索したい条件を登録する
①∼③まで完了したらいよいよ実践に移ります。登録すべしサイトはまた別途ご紹介しますが、健美家と楽待は必須ですかね。
それ以外にも定期訪問するサイト、物件が確認出来る各種不動産屋のサイトをブックマーク・や自動メール送信する条件設定等を行うと1日100件以上の物件情報が送られてくるようになります。
条件設定は①～③で学んだ・決めた内容に沿って決める感じです。
⑤毎日届く通知メールをベースに物件情報をとにかく見まくる
条件設定を行うと条件に合った物件が続々メールで送られてきますので、それをパパッと見て行きながら気になる物件があればひたすら取り扱いの不動産屋にコンタクトしていく流れです。
最初は時間がかかりますが慣れればある程度一瞬で物件の良し悪しが分かる様になるので、20～30分もあれば150∼200件くらいの物件情報であれば処理出来ます。
⑥気になる物件を扱う不動産屋にとにかく連絡し、最初はWEBで面談を繰り返す
個別に不動産屋に物件の問合せを送るとその会社のメルマガに登録されるようになるので更に物件情報の通知が増えていきます。
不動産屋はほぼ必ず「面談」を提案してきますが、1度目はWEBで十分だと思います。不動産投資の書籍にはとにかく直接会って、手土産を持って伝手を広げていく、という手法を推奨しているモノもありますが、これだと正直負担が大きくてサラリーマンでは続けるのが困難です。
実際に会ってもショボい物件しか紹介してこない事も多ですし、なんか胡散臭い営業マンやなぁ、と思う事もシバシバなので、全部面談するのは時間とお金の無駄です。
たまに直接面談しか受け付けない、という高飛車な不動産屋もありますが、基本無視でいいと思います。星の数ほど不動産屋はありますし、、、、
WEBで話してみて、ある程度信頼できそうだったり、いい物件を紹介してくれた、くれそう、と感じたら会ってみると良いと思います。（手土産は必要無いと思います。笑）
⑦いい物件が見つかるまで⑤∼⑥を繰り返す
後はひたすらこの流れをいい物件に巡り合うまで繰り返します。
これが一番大変です。笑 いい物件は殆ど出てきません。特に初心者の普通の属性のサラリーマンには殆ど回ってこない可能性が高いです。
よって良い物件を絶対に見つける、というよりは負けない可能性が高い物件をまず探す、という方が正しいです。
奇跡的に理想に近い物件が見つかっても、一瞬で売れていきます。笑
私も今まで理想に近い物件は3～4件程巡り合いましたが、1時間以内に買付が10件以上入り、素人投資家が勝ちとれる代物ではありませんでした。 （また別途どんな物件だったか、機会があれば紹介します。）
以上、超簡単ですがある程度普通の属性のサラリーマンが不動産投資を始める流れでした。
これだけだと詳細が分かりづらいと思いますのでもう少し各論も追々書いていこうと思います。
