あるサラリーマン、不動産物件を探し始める

さぁここまで今までの失敗は棚に上げて、偉そうに不動産投資の講釈を垂れてきましたが、実際のところどうなんだ、というのをお話していこうと思いますよ。

狙いに決めた物件の条件

とりあえず様々な書籍を読み込んだ事は書いた通りです。

その中でどんな物件をターゲットとするか？と考えとりあえず下記の様な物件を中心に探してみる事にしました。

・1棟ものアパート
・構造は基本は木造だが、条件が良い物件あればRCも含める
・表面利回りは7％以上
・築年数は基本は築浅（木造なら15年以内、RCなら25年以内）
・土地値が6～7割以上出ている事
・路線価15万円以上のエリア
・土地は整形地である事
・駅力のある駅(乗降者数3万人以上）、から徒歩10分以内
・エリアは東京23区を中心に、神奈川、埼玉、千葉の東京近郊エリアまでなら可
・単身者用物件で20㎡の1K以上の間取りの物件

勿論絶対この条件以外は一切認めん！というわけではなく、ある程度柔軟に条件は細かく変えていくつもりではあります。

例えば立地が路線価30万円以上の良い場所なら利回りは下がってもしょうがない、とか。

まぁこんな感じでとりあえず探して始めてみる事にしました。

とりあえずまずやったこと

まず上記物件を探すにあたって、収益用不動産物件の検索サイトに手あたり次第に条件登録をしました。

• 楽待
• 健美家
• Homes 収益物件
• 不動産投資連合
• at home
• Yahoo不動産
• 不動産ジャパン
• 日本マンション販売
• ノムコム事業用不動産サイト
• 東急リバブル
• 三井不動産リアルティ
• goo住宅・不動産
• 不動産投資博士
• OCN不動産
• ミサワホーム不動産
• 積水ハウス投資用不動産
• 大和ハウス投資用不動産

検索用のポータルサイトや不動産会社の投資物件用のページですね。検索サイトの場合は通常探している物件の条件を細かく設定して保存できる様になっているので、条件に該当する物件が掲載された際は自動でメール通知を受け取れる様になっています。

ただ正直検索ポータルに掲載される物件の情報は重複情報も多いですし、検討に値しない物件が殆どです。

特に楽待や健美家は投資用不動産を探す場合誰しもが使うサイトで掲載物件数も桁違いに多いのですが、99％はダメ物件と言えます。

築年数が30年以上の木造で立地も大した事無いのに利回りが5％前半しかない、且つ狭小物件だったり、、、とこんな物件ばっかりです。

特に多いのは不整形地や旗竿地に建つ狭小物件の情報が非常に多いですね。利回りがある程度条件にはまる物件はほぼこれです。

強引に部屋数を増やして利回りを上げているので、必然的に部屋のサイズが10㎡前後とかになってしまい、そんな物件の掲載がかなりの数を占めています。

別に旗竿地や不整形地が絶対悪、というわけではなく、ちゃんと相場の金額と比較して割安なのか割高なのかを判断して選べばいい、というだけです。

旗竿地や不整形地であれば本来どんな容積の建物が建てられるのか？それに対して今建っている物件はどのくらい容積率を消化出来ているのか、仮に取り壊して更地にした場合どんな物件が再建築出来るのか、、、等想像を巡らせる必要はあります。

こういった建築基準法に近い知識の話はまた単純な不動産投資とは少し違った目線が必要になりますが、これが理解出来ているのといないのとでは土地の価値を見極める目が段違いに変わりますので、応用編として勉強することを強くお勧めします。

またその辺の勉強法の触りに関しては別記事で解説しようと思います。

世に出回っている書籍だと所謂建築士向けの書籍なんかは山ほどありますが、専門的且つ投資家目線で書かれている本がほぼ無いので、意外と希少価値あるんだな、と個人的に勉強していて思った次第です。

物件探し始めの悩み

さぁ、希望の条件は登録したし後は取得した情報を料理するだけだな、、、フハハハ

って感じで意気揚々と物件探しを始める事になると思います。最初は新鮮なんでふむふむ、ホウホウと面白おかしく日々送られてくる物件情報を眺めていく事になります。

その中で1日1～2件くらい、オヤッと目に留まる物件が出てきます。

そんな物件が見つかるとまずやる事はその物件を扱っている不動産屋へのコンタクトです。検索ポータルサイト等は自然に問合せが出来る動線が出来上がっているので、それに沿って問い合わせればいいだけです。

コンタクトを入れると高確率でその不動産屋から個別に連絡が返ってきますので、その流れでやり取りを開始します。結構電話がかかってくる事が多いのでイメージこんな感じでしょうか？
（勿論メールでまず返事が来る場合もあります）

まぁざっくりこんな感じで面談を行う事になります。勿論昨今は直接面談だけでなくまず双方の手間を省くためにもWEBで面談しましょう、という業者さんも多いです。

これは完全に個人的な感覚ですが、、、、

直接面談を強いてくる不動産屋は基本的に自社で扱う物件の魅力に自信が無いので、直接会って何とかしようとしている節が非常に強いです。

割高な狭小物件とか首都圏からちょっと離れた、駅から遠い資産価値の低めの物件をあの手この手で買わせようとするとか。。。

まぁこれは当たり前の話で、不動産っていい物件であればあるほど非常に希少価値が高いので物件資料だけ送っておけば簡単に買ってくれる人が見つかります。

つまり良い物件を抱えている不動産屋は営業費用をかける事なく、物件が簡単に売れていくんです。一方でいい物件の扱いが少ない不動産屋は何とか魅力が低い物件を良いものだと思わせて買わせる必要があるわけです。

この手の交渉って結局五感に訴えかける手法が一番効果があるので、WEB面談では熱が伝わりづらいからか、やたらと直接面談を訴えかける業者もいますので、ご注意を。

こっちが提示している条件と全然違う自分たちがただ売りたい物件をごり押ししてくる会社も多いのでそこはしっかり見極めなければいけません。

前も書きましたが、全部不動産屋とFace to faceで面談してたらとてもサラリーマンやりながら活動するのは無理です。

まずWEB面談でちゃんとこっちの属性や希望を考慮して適切な物件を紹介してくれてるな、とか何となくフィーリングが合うな、とか感じた担当者と直接会えば十分です。

これは賛否両論ありますが、サラリーマンとして不動産物件を探すのであれば効率を重視して動かないとそもそも続きませんので、少なからず考えるべき要素とは思います。

お目当て物件に出会える確率は？

まぁこんな感じで最初はとにかく気になった物件があれば手あたり次第に連絡を入れていくわけですが結局殆どは外れ物件です。

そうやって面談をこなしながら少しずつ物件選別の目を養っていくと、1か月に2～3回くらい（多分閲覧物件数で言うと、1,500物件前後になるのではないかと思います）コレは、、、と思う物件に出会えます。

そんな物件に出会えたら先日解説した土地値の計算やその他の条件を見比べて本当に価値のある物件かどうかを考察してみる事になります。

もしその物件が本当に価値がある物件だとしたら、、、不動産業者に問合せを入れた時点で既に少なくと数件、下手したら十数件の問い合わせや買付が既に入っていると思います。

こうなったらもう初心者サラリーマン投資家に勝ち目はありません、資金力のあるベテラン投資家等があっという間にかっさらっていきます。

初めからそんあ誰しもが興味を持つ物件を買えると思ってはいけません。そういった経験を踏まえて、「あ、やはりこの物件の選別は間違ってなかったんだ」と正解を知る事が大切だと思います。

その経験を数か月かけて養う事で初めて決断が出せる状態になるのだと思います。

1棟目はとにかく自分が納得できる物件を選んだ方が良いです。よく言われますが1棟目を失敗するとリカバリーに非常に時間がかかりますので、規模拡大を目指す投資家にとっては大きなタイムロスになってしまうからです。

結局良い物件に出会える可能性は1,000～1,500件に1件くらいだと思いますので、確率で言うと0.1％以下になるかもしれませんね。

とはいえ慣れてくれば、一目でその物件が検討に値するかしないかの判断が付く様になりますので、多くても25～30秒/件＊1,500件＝約11～12.5hですので、毎日物件チェックするにしても一日20～25分くらいあれば十分チェックできる範囲です。

そのくらいであれば出来そうだと思いませんか？

では次回はそんな砂山の中から実際に砂金を見つけた具体的な話を紹介したいと思います。