さてこちらの記事で土地先行物件の土地部分を購入するまでの流れをご説明しました。
今回の記事でその後の建築～着工までの流れを説明していこうと思います。
土地先行物件の流れで発生する一連の諸費用や発生時期等はこちらで記事にしていますので、合わせてご確認ください。
特にこの記事でお話する建築費用の着工金が一気に1,000万単位のお金が必要になるタイミングなので要注意ですよ～
土地決済～建築請負契約までの流れ
土地の決済・登記が無事に完了しましたら、晴れてその土地は自分のものです。登記手続きの3～4週間以内くらいに謄本も発行されるのでちゃんと自分（法人）の名前が確認出来た際は感動しました。笑
↓実際の謄本です。殆ど非公開にしてますが、黒塗りしている私が設立した合同会社に所有権がちゃんと移転してます。
勿論土地だけあっても何も収益を生んではくれないので、早速上物を建てる流れに進んでいくわけですが、土地の移転登記～建築開始までは少し間を置く事になります。
その間はオーナ―（この場合はわたし）は特にやる事は無いのですが、売主や仲介の不動産屋さんが主に下記の様な流れを完了させてくれます。
道路採掘許可・私道採掘許可・境界線越境確認
建築工事を進めるにあたって、水道管の引込やガス管の引込等を行うにあたって、道路採掘許可の届出、認可取得、もし私道と接道している場合は私道の権利者から採掘許可等を取得する必要があります。
また家屋の一部や樹木の枝葉、ブロック塀、給排水管やガス管といった所有物が隣地に侵入している場合は境界線越境確認を隣人に対して行い、問題があれば覚書等を結び後々のトラブルを防いだりする必要もあります。
私の場合は角地ではあるものの、一方が私道で、更に複数の所有者のいる道路だったため、採掘許可をそれぞれから取得する必要があったようです。（全部不動産屋さんがやってくれましたが）
↓土地境界線の実際の確認書
↓私道の採掘許可の覚書
建築請負契約
上記の流れと並行して建築会社と建築請負契約を締結する必要があります。
正式な間取り案や設計案はこの契約を締結してからになりますので、まずはボリュームチェックから想定間取り案をベースに請負い契約を結ぶことになります。
（この部分は普通請負い予定の建築会社・工務店がラフ案を出してくれます）
↓が実際の建築請け合い契約書の表紙になります。2ページ目に細かい条項が記載されています。
ちなみにこの請負い契約を際の最大の懸念点は、、、その建築会社の倒産です！
当然倒産すれば途中で工事は止まり、もし着工金等を支払い後であれば建物は未完成の状態で引き継いでくれる建築会社を探す事になります。
ただ不具合発生の場合の責任の所在が難しくなったりする関係で工事代が割高になったりするケースもありますので、絶対に起こっては欲しくない出来事です。
これに関しては銀行が融資を出してくれているという事である程度、銀行から潰れない程度の財務健全性を持っているはず、という証拠になるのですが、100％予防するのは中々難しいモノがありますよね。。
住宅完成保証制度等の保険商品もありますが、余計な費用が発生したりそもそも使えない場合もあるので各々で状況に合わせて判断することになります。（私は使いませんでした）
私は少しでもリスクを減らす為にと、東京商工リサーチの有償の財務レポートを買ったりして一応自分なりに倒産リスクが大きく無いか等を確認しました。（↓こんな感じのレポート）
1500円くらいで買えますのでまぁお守り代わりですかね。笑
ただもし途中で倒産したら、、、と思うとかなり不安ではありました。
土地測量・上物解体・地盤・埋没物チェック
ケースバイケースですが土地先行物件の場合、更地の状態で売りに出されており、既に地盤や埋没物の確認が済んでいる場合もありますが、私の場合は現況建物有の状態での引き渡しでした。
建築請負契約を締結したら、正式な土地の測量、は建物の解体と地盤に問題無いか、埋没物の有無を確認します。ちなみに私は埋没物が出ました。笑
実際の画像ではありませんが、こんな感じで（こんなに多くはありませんが）、地中からガレキが出てきたので、その処理等もあり少し予定されていたよりも工期が伸びてしまいました。
地盤は問題無かったので一安心でしたが、地盤が弱いと地盤改良工事も行う必要があるので、ちゃんとそうなった場合には誰が費用負担するのか事前確認しておいた方がいいです。（埋没物が出た場合の処理費用に関しても）
設計プラン・確認申請・着工開始
さて上記の流れが完了したら、いよいよ具体的に着工までの手続きが進められる様になります。
正式な間取り設計プラン
あくまで請負い契約前までの間取りプランは仮のモノなので正式な測量等を行ってから完成版が出来上がります。ちゃんと事前のプラン通り（あわよくばもっと良い感じの間取りに、、、）なれ、、、なんて期待しながら出てくるプランを待ちます。
最悪なのは20㎡の間取りがギリギリ取れない場合だったのですが、何とか想定通りのプランで進める事が出来る事ができました！（↓実際の間取り承認プランの一部）
建築確認申請～確認証取得
さぁここまでくれば後は確認申請書を提出して待つばかり。（のはず、、、）
いやーようやくここまで終わりましたね、あとは確認申請と確認証の取得だけですよね？どれくらいで完了しますでしょうか？
はい、そうですね～まぁ大体1か月くらいあれば完了すると思いますよ、完了次第確認証の写しをすぐ送るので銀行との追加融資分の金消契約を完了させてください。
了解です～、銀行の担当者さんとも事前に話をしておきますね～
1か月が経過・・・・
あのー。。。。まだ確認証は公布されませんか？
うーん、もう数日以内だと思うんですが、、、何せお役所の仕事なので中々催促しても進みづらい面もありまして、、、、
なんてやり取りをしながら結局遅れる事1か月と3週間が経過したある日、、、
ようやく確認済証ゲットだぜ！！
大分遅れてちょっとハラハラしましたが、何とか確認済み証も無事に発行されました。
こちらの確認済み証、建築会社からの請求書等を以ってようやく銀行とつなぎ融資の追加分の金消契約を結ぶことが出来ました。
自己負担分の1,400万円を何とか用意し、＋融資分の800万円を加えて建築会社への振込も無事に完了！ようやく物件の着工が始まりました。
↓着工開始直後の様子
さぁいよいよ建築が始まるとテンションが上がってきますね！
ここまでくれば後は建築会社が倒産しない様にひたすら祈るだけです！笑
