下記の記事でご紹介しました通り、客付けの為の大事な要因となる管理会社の選定に加え、無料インターネット導入に関して書いていきます。
皆さんは今お住まいの住宅には無料インターネットが配備されていますか？若しくはご自身で契約されているでしょうか？
私は自分で契約しているのですが、大体月額で4,000円くらいの出費になっています。決して安い金額ではありませんよね。
ましてやまだ給料のそれほど高く無い若い社会人や仕送り等で生計を立てている大学生からしたら出来るだけ抑えたい出費と言えるでしょう。
最近はスマホのギガがかなり安く20GBとか使えますので、デザリングで済ましてしまっている人も多いかもしれませんね。
実は賃貸物件を探す際に入居者が選ぶ条件のでかなり重視されるのはインターネット無料物件であることが多いらしいです。
↓SUUMOの検索条件の絞り込み画面
ただ無料インターネットって、、、費用が結構重そうだな～と漠然と思ってました。
今でインターネット料金を4,000円程度払っているわけだから、、、仮に9戸の集合住宅だったら、9倍近くなるんじゃないの？（少なくとも30,000円くらいはかかるのかな？）
ただもしインターネット無料を導入する事で家賃を少し高く出来たり（少なくとも安くしなくて済んだり）、入居付けが早くなる・楽になるのであれば検討する価値はあるなぁ、、と思ってました。
例えば家賃７万円のインターネット無料の部屋と家賃69,000円のインターネット無しの部屋があったとしましょう。（共に9部屋の20㎡の1Kで満室だとします）
- 7万円の部屋の年間総家賃は756万円です
- 6.9万円の部屋の年間総家賃は745万円です
年間で大体10万円くらいの差になるので10万円以内でインターネット導入出来るのであればまぁ悪くないかな？とも思いますし、実は家賃設定というのは売却の際の非常に重要な要素になります。
このたったの1,000円の違いが実は売却の際に非常に大きな差を生むのです。
ん？どゆこと？ 1,000円家賃が高ければその分年間10万円くらい家賃収入が増えるんでしょ？
何言ってんねん、そんなわけあるかい！
という事で具体的にご説明します。
通常不動産物件を売却する際は利回りから物件の売買価格を逆算して計算する事が殆どです。実際に不動産を購入される場合、表面利回りという指標を重要視する人が多いと思いますし、この表面利回りの数字は満室時の家賃収入から計算するんです。
そんなもん当たり前やろ！何偉そうに言ってんねん
では先ほどの2つの家賃収入から、利回りを6.5％に設定して売却金額を設定すると果たしてどうなるでしょうか？
- 7万円の部屋の年間総家賃は756万円です
756万/6.5% = 売却設定額 1億1,630万円 - 6.9万円の部屋の年間総家賃は745万円です
745万/6.5% = 売却設定額 1億1,461万円
どうでしょう？売却金額に170万円程度の差がついてしまいました。
もし仮にインターネット導入をする事で家賃に2,000円の差が付いたら、、、
- 6.8万円の部屋の年間総家賃は734.4万円です
745万/6.5% = 売却設定額 1億1,298万円
な、、、何だと～！！ 330万円も差がついてしまうだと。。。。
まぁ別に当たり前の計算なんですが、、、笑
以外と数字に直してみると結構大きな差が出るんだなぁ～と思いませんか？
つまり家賃を上げられたら勿論言う事はありませんが、少なくとも家賃を下げずにすむという効果がある施策というのは出口戦略を見据えたときにひじょう～に大事な要素になるんです。
そう、実際は幾らで導入出来るのか次第ですよね～、という事で調べてみました。
通常集合住宅にインターネットを導入する場合、選択肢は3種類あります。
共用スペースに引き込んだ光回線を各戸で共有する「共同利用方式」には、マンション内の配線によって「光配線方式」「VDSL方式」「LAN配線方式」の3つの方式があります。
それぞれの回線速度の差は
「光配線方式」＞「LAN配線方式」＞「VDSL方式」 となるようです。
ただ極端に利用者が重なる時間帯や極端なデータ量が大きい用途(例えば大容量が必要なゲーム等）で使ったりしない限り、WEBサイトの閲覧や動画閲覧くらいであればそこまでストレスになる事は無いです。
下記は各集合住宅向けの仕様と料金です。
| 提供者 | NURO光 | A社 | B社 | C社 |
| 配線 | 光配線 | LAN配線 | LAN配線 | LAN配線 |
| 接続規格 | I P v6 | I P v6 | I P v6 | I P v6 |
| ルーター | 埋込式 | 埋込式 | 埋込式 | 埋込式 |
| 初期導入費用 | 30万 | 36万 | ？ | 49万 |
| 月額費費用 | 1.98万/月 | 7.8千/月 | ？ | 6.7千/月 |
| 割賦式の場合 | 無 | 1.23万/月 | 1.17万/月 | 1.45万/月 |
| 契約期間 | 7年 | ６年 | ６年 | ６年 |
| 解約料 | ? | 7.7千円×残月数 | 5万円(一律) | 3千円×残月数 |
割賦式というのは初期費用を月額に組込める方式でして、契約期間満了せずに解約する場合は当然残額の支払いが必要になりますが、初期費用で纏まった金額を払わず済むのは大きなメリットです。（毎月の家賃収入から補填出来ますね）
やはりブランド力もあり光配線のNUROは圧倒的に高いですし、割賦式も使えないので勿論回線速度だけを考えればベストですが、収益物件の収益を最大化する、という目的の為には最適だとは思えませんでした。
見て頂く通り、それ以外のA～C社に関してはインターネットの仕様や規格に関しては全て同じだったので、選択する要素は月額の料金と解約時の違約金で最も割安になった先にしました。
最終的にはA～C社と少しネゴってそれぞれからベストな条件を出してもらいましたので、上記から少し変わったのですが、最も良い条件を出してくれたB社と契約をする事にしました。
つまり特に初期費用は発生せずに月額の費用は1万1700円ですので、9戸の場合1,000円くらい高く家賃が取れればまぁ収支はほぼトントンで、客付けもし易くなる可能性は高く、売却の際の金額も大きく出来る可能性が高まるかなぁ、と思っています。
ちなみに私の物件は敷礼ゼロで比較的家賃も安めなレンジにしているので、このインターネット無料付与で更に差別化出来たらなぁ～と期待しています！
まぁ単身物件だとそれくらいしか差別化出来る要因も無いんですが、、、
これでインターネット速度遅くてクレームとか来る感じだったら困るなぁ。。。笑
まぁそんなことは今考えても分かりませんし、とりあえずやってみるだけですね！
