前の記事で建築の進捗状況を報告しました通り、竣工までほぼ間近の状況まで来ています。
土地先行物件の醍醐味？の1つとしてはゼロから物件を企画出来ますので、設備内容等を吟味して最小の投資で最大のリターンを得られる様に検討の余地がある事、とも言えます。（まぁ実際はほぼプランが事前に固まっている事がほとんどですが、、、）
また竣工のタイミングで周辺物件の相場や供給状況等も加味して、募集条件を決められますのでそこはオーナーの腕の見せ所ではあります。
例えば新築があまり多くないエリアであればプレミアムで多少強気な家賃を設定しても埋まるかもしれませんし、それよりも機会損失を防ぐため敢えて相場通りかやや低い賃料設定にして、早々に入居者を埋める様にするなど、、、
更には敷金、礼金をどうするか、客付けの不動産業者へのAD（成約料）をどのように設定するか、等募集時期等も考慮して決めていく事になります。
賃貸物件の一番の繁忙期は一般的には2～3月頃と言われていまして、これはやはり4月から異動や学生の新生活のスタート等が始まるので、最も賃貸需要が高まる時期になります。
次に10月前後もやはりサラリーマンは異動が増える時期ではありますので4月に次ぐ繁忙期と言えます。
更にはここ2年くらいはご存じの通り物価高が著しく、企業業績も好調なことから多くの会社で賃上げ（給与アップ）が実施され、一応長年のデフレ環境からの脱却が見込まれ始めています。
そんな世の中の流れもあってか、東京都はマンションの賃料相場も上がり続けており、実際に周辺の方に聞いてももう23区である程度の立地の場所だと1ルームや1Kでも10万以下で住める様な物件はかなり珍しくなってきているみたいですね。（勿論築年等にもよりますが）
日銀が8月頭に利上げを発表しましたが、仮に金利が上がってもちゃんと賃料相場が世の中全体であがっていけば不動産投資を行う上でもいい循環が生まれますので望ましい事でありますが、、、
ただ、まだ23区でも北区、板橋区、足立区、江戸川区、葛飾区等は元々賃料設定や地価が低めのエリアではありますので、家賃相場の上昇の波がしっかり波及しきってない感じはします。
私の物件も板橋区に位置していますので、果たしてどの程度の家賃設定をすべきか、、、管理会社と相談しながら頭を悩ませました。
う～ん、周辺の築浅物件の相場だと7万円ちょいくらいが相場ですかね～、ただ新築である事や今後の家賃上昇への期待を込めて多少高めに設定出来ないですかね～
まぁそうですね、インターネット無料、バストイレ別、独立洗面台などある程度差別化出来る要素もありますし、敷金礼金をゼロゼロにすれば多少高めでも大丈夫かもしれません
ですよね、まぁ反響少なければ少しずつ下げていけばいいかな～と思ってるのでまずは強気でいってみようかと思います！
こんな感じでとりあえずまずは強気で出してみる事になりました。
家賃設定というのは売却の際の売却額にも影響してくる部分ですので、高く設定出来るのであればするに越した事はありません。
例えば下記の2パターンですと売却の利回りが一緒でも金額が結構変わってきます。
①7万円×9部屋で満室で売却する場合
年間家賃756万円
利回り6.5％で売却すると、、、
売却金額：約1億1,630万円
②7.3万円×9部屋で満室で売却する場合
年間家賃788万円
利回り6.5％で売却すると、、、
売却金額：約1億2,130万円
このように家賃を仮に3,000円多く取れると家賃収入の実入りが増えるだけでなく、売却金額が500万円も高くなる可能性があるのです。
購入側は現家賃から割り出された利回りを重要な参考指標の1つとして購入を決めるからです。
よって少しでも多く賃料を上げようとするのがオーナー心理ですが、当然借りる側は少しでも安くしたいので、ここのギャップを上手く不動産客付け会社に交渉して埋めてもらう必要もあります。
とりあえず今回の最初の募集図面はこんな感じの条件で設定する事にしました。
正確にはこちらは客付け業者さん向けの募集用図面ですね。
こちらををレインズとか業者間サイトに掲載すると、扱いたい業者さんから連絡入り、店舗で紹介したり、賃貸募集サイト(SUUMOとかHOME’Sとか）に掲載してもらうという流れです。
ADというのは入居者が決まった際に決めてくれた客付け業者さんに支払いする成約料で、ゼロの場合はオーナー側からの支払いはしません、という事です。（勿論契約した入居者からは貰えます）
もしAD1と書かれている場合はオーナーからも成約時に1か月分の成約料が支払われますよ、という事になります。
当然客付け業者さんからするとADがあった方が成約させるモチベーションが上がります。AD有りで成約決めると両手仲介といって、入居者-オーナーの双方から成約料が貰えるので一番おいしい取引になります。
ただ新築だったり、条件の良い物件の場合はお客さん側から引きが強い場合もありますので、であれば無理に両手仲介出来る物件を勧めるよりも、さっさと片手仲介(入居者からのみの成約料)で決めてしまった方が時間効率が良い、という場合もあります。
この辺のバランスを見ながら賃料設定、ADの設定等を決めていく必要があるわけですね～
私の場合は少し強気な設定ではありますが、一旦この条件で募集かけてみて、反響次第で条件を緩和していこうかな～と思っています。
またある程度反響が把握出来てきたら記事にしていきたいとと思います！
