土地先行物件の融資の流れ～まずは土地から～

さて迷走を続けた私の不動産物件探しの旅ですが、何とか1棟目の物件の購入にまで踏み切る事が出来ました。

ちなみに私は不動産からの純キャッシュフロー（諸費用＋銀行への返済後の純手残り）で1,000万を1つの目標にしています。

別途詳細の収支シュミレーションも公開しますが、この1棟目の物件は約1億の投資金額に対して大体1～5年目くらいの間の純キャッシュフローが200∼250万円前後になる見込みです。

自己負担は物件代金の1割ちょい＋諸費用になりますので大体1,500万円くらいになります。それに対しての純利回りで言うと大体13~17％くらいになりますので、シュミレーションから大きく外れなければやはりレバレッジが大きく利かせられる不動産投資は資産拡大の有効な手段ですよね。
（且つ家賃収入で残債が減っていけばその分の土地が手に入ります。）

ちなみに1,000万円の純キャッシュフローを達成するためには約5億円分くらいの物件を買わなければいけないんですね。

正直後1億分くらい(今回分と合わせて計2億くらい)の融資は何とか受けられると思いますが、それ以降はしっかり保有物件でのキャッシュフローを確保して残債を減らしていき、しっかりとPL上でも黒字化してBSでも純資産の比率を高めていかないといけません。

目標としては後1年以内くらいにもう1棟キャッシュフローが出し易い中古1棟物を購入し、その先1～2年はしっかりと満室経営しキャッシュフロー、PL上の黒字をしっかり確保しながら融資が受けられそうな銀行の探索をしていく感じになりそうです。

ちなみに私は1棟目の物件取得のタイミングから法人化して運営を行っております。

理由としては個人として保有すると本業との給与合算で不動産収入の分の課税額がかなり大きくなってしまう事、法人化することで様々な節税対策が打てる事でキャッシュフローが残し易いと判断したからです。

またこの辺の詳細も追々書いていこうと思いますが、現在年収が1,000万以上くらいある方であれば1棟物に投資される場合は法人化してしまった方が何かとお得になるかと思います。

私の本業は一応申請すれば副業も可能ですが、あらぬ噂等を立てられるも嫌ですので、会社には無断で妻を代表社員にして合同会社を設立しました。

結婚されている方は絶対にこの方法で合同会社を設立するのがコスパが最も良い方法かと思います。
※ちなみに株式会社化する必要は全くありません。

土地先行物件の融資事情

土地先行物件の融資事情

さぁここからはあまり巷で解説される事の少ない土地先行物件の取得の流れを説明していきます。

実際に私も投資を決断する前に色々ネットや書籍で土地先行物件の実態なんかを調べてみました、、、

探すわたし

。。。。。。おいおい、、、全然情報ねーじゃん

いや、、ほんとに無いんですよ。土地先行物件の情報って。。。　そもそもやる人が少ないからなのか、わざわざ公開する程の情報じゃないからなのか分かりませんが。

であれば自分で経験した事をしっかりと残しておくのも先人の定め。笑　

参考にされる方がどのくらいいるのか分かりませんが、赤裸々に描いていこうと思います。

買付から手付金の支払い

まず購入を決断してからする事は買付の意思表示として手付金の支払いです。

これは売主や仲介の不動産屋さんとある程度交渉可能ですが、物件価格の3～5％くらいが一般的かと思います。

この手付金の支払いと同時に売買契約を結ぶことになりますので、それ以降は自己都合でやっぱり止めた！とは出来ませんし、そうしたい場合は基本は手付金を放棄して契約破棄、とするしかないわけです。

土地先行物件の場合はまず土地の売買契約を結ぶ事になりますので、私の場合はちょっとお願いして、土地の決済代金分の3％くらいを手付金として支払いました。

土地の売買契約の締結

この手付金の支払いと同時に売主の不動産屋さんと土地の売買契約書を締結しました。

無駄に色々な書籍を読んでしまったせいもあり？かなり売契や重説も読み込み、不動産屋さんには色々な質問をしました。

メモを取るわたし

ちなみにここと、ここってどういう意味なんですかね？

ちなみにこーゆー場合はどうなるんですかね？　あ、ちなみにこれは、、、あとこれも、、、

不動産屋さん

あるリーマンさんはこれが1棟目の物件ですもんね、最初は不安なのも分かります。でも売契の中身はほぼフォーマット通りなんで慣れてくる方は皆さんほぼ読まずに押印ですよ。

なんて軽く嫌味も言われましたが気にせず聞きたい事は全部ちゃんと聞きましたし、勿論丁寧にちゃんと教えてもくれましたよ。笑

しっかりと融資特約を盛り込んで印鑑を押して、印紙代が3万円くらいかかってしまいますが、これにて売契締結は完了です、意外にあっけなく終わりました。

特に初めての場合は売契と重説は契約日当日に読み込むのではなく、事前にちゃんと貰って読み込んで、質問を投げておくと当日スムーズですし、不安なく進められますので必ずそうしましょう。（普通は契約日の1週間前くらいには頼めば貰えます）

土地決済物件の融資

売契の契約日から実際の土地の決済までは2か月くらい空いていました。なので売契の融資特約に関しては土地決済日の1週間に設定してもらいました。

ただ実際は1週間前になっても銀行から正式な融資承認が下りなかった事もあり、特約の有効日を契約日前日までに延ばしてもらいました。この際勿論信頼ベースでメールや口頭だけでの確認も出来ますが、一応書面として（覚書）の残しておいた方が無難です。

万が一、特約の期限切れてからやっぱり融資おりません、となった場合は全額自己負担になりますがそんなの不可能なので、手付金放棄で契約破棄にするしかありません。

この場合どんなに約束したじゃないか！と主張しても書面に残ってない以上は負けるのはこちらです。

また私の場合、急にこんな融資条件の変更もありました。

不動産屋さん

お疲れ様です～、今度決済予定の土地の融資条件なんですが、、、自己負担100万だけ増やしていただく事は出来ませんか？　銀行側からそれが条件と急に言ってきてまして、、、

わたし

え、、100万ですか、、、ん～まぁそれくらいなら何とか捻出するようにします

と承諾はしたものの、こんなこともあり得るのでやはり自己資金は余裕をもって準備した方がいいですね。

それとこの売契から土地決済の間の2か月間で実はもっと良い融資条件を出してくれる銀行が無いのか？という事で複数の銀行にアプローチしてみました。

東京、千葉、神奈川の地銀や信金のそれぞれ2～3支店に確認しました（合計30～40支店くらいにはコンタクトしました）が、、、

現状提示されている融資条件より良い条件での融資条件は出てきませんでした。

唯一、神奈川の地銀Y銀行では良い条件で受けられそうでしたが、、、融資金額が積算金額分程度が限界とのことで7割程度の融資しか受けられなかったので、人事を尽くした、という事で元々の銀行での融資にて進める事にしました。

ちなみに土地先行物件の場合の融資は「つなぎ融資」と呼ばれ、下記の様なフローで段階を踏んで融資を受けていきます。

①土地分決済用の融資
この融資にも当然利子が発生しますが、上物が建って賃料が入り始めるまでは返済原資が無いので、銀行も賃料が入るまで元金返済は待ってくれます、ただ毎月の利子分だけは自己負担になりますので要注意。
②建物着工時の融資　
通常は建物代金の40％くらいを支払いしますが、ここで自己負担分の支払いが充当されるケースが多いです。足りない金額は融資で賄います。
③建物上棟時の融資
上棟時に建築代金の30％分の支払いとなる事が多いので、この分は融資で賄われます。
④建物完成時の融資
建物の引き渡し完了時に残金30％分を融資受けて支払い完了となります。

上記①∼④の融資のタイミングでそれぞれ金融機関との金消契約が必要になりますので、契約書の締結、印紙代等も毎回発生します。

通常は建物引き渡しの2～3ヶ月後から元金の返済がスタートします。